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            地產咨詢|《保利2020-2021年房地產行業白皮書》正式發布

            發表時間: 2021-04-27 10:04:56

            作者: 江西廣銀實業集團有限公司

            瀏覽:

            2021年4月16日,《保利2020-2021年房地產行業白皮書》正式發布,這已是保利連續五載發布行業白皮書。保利以龍頭房企的自信與擔當,使命與風范,高度的前瞻性和研究深度,準確預見市場趨勢,引行業內外持續高度關注,持續引領行業健康穩健發展,行業影響力巨大。

            聚焦到此次的內容,白皮書深度透析市場規律,專業解析紛繁復雜的市場現象,為行業撥云見日,排沙撿金。中指研究院全文轉載白皮書內容,以饗讀者。

            以下是《保利2020-2021年房地產行業白皮書》全文內容。


            卷首語

            于無色處見繁花


            茍日新,日日新,又日新。過去的一年,如果用一個年度漢字來高度概括行業的特征,那就是“新”!


            宏觀出現新的形勢。中國成功抗擊新冠疫情,率先實現經濟復蘇,凸顯了制度的優勢和卓越的治理能力。十九屆五中全會、“十四五”規劃和2035年遠景目標擘畫出中國未來宏偉的發展藍圖。

            政策形成新的邏輯。房地產行業要與實體經濟均衡發展,既要發揮經濟穩定器、促進住房消費的作用,又要防止資金違規流入房地產。隨著房企端的“三道紅線”,銀行端的“兩個集中度”、地方政府端的“供地兩集中”等政策的相繼落地,房地產長效機制的輪廓已經基本勾勒清晰,“房住不炒”的總基調得以切實的貫徹執行。


            市場呈現新的規律。周期正變穩,呈現“窄幅箱體運行”,城市輪動的序列正由“雁行模式”轉向超級分化?!把阈心J健睍r期,絕大部分城市的房地產市場走的都是大的S型曲線,領頭雁與尾雁之間存在一定的時滯,但曲線圖是比較相似的?,F如今,由于基本面、政策和市場本身的差異加劇,使得不同城市走出了不同的周期和曲線圖,主要有“階梯式上升”、小的S型曲線,大的S型曲線(也有斜率上升、平穩、下行之分)等。試想,如果在一張白紙上,將此三類曲線、若干個城市疊加上去,看到的是不是一張看似雜亂無章的超級分化圖?

            超級分化對房地產的投資和操盤帶來了重大影響,特別是對投資的精準度以及節奏提出了更高的要求?!肮┑貎杉小钡氖┬?,又將房企在不同城市之間的投資倉位管理提上日程。這共同使得投資決策不僅僅是微觀層面的經濟測算和商務談判問題,而越來越多地成為中觀層面的城市研判與市場研判問題。


            房企踏上新的征程。升級轉型的步伐明顯加快,預計將由“爬行式”轉向“蛙跳式”發展。開發主業的升級如上所述,但轉型之路任重道遠?;赝^去,房企的轉型鮮有特別成功的案例。究竟是相關多元化還是跨行業多元化?什么行業能承接這么大的資產(標桿房企已達萬億以上)和投資(標桿房企已達數千億)?什么行業能有相當的市場容量、營收、利潤、利潤率以及人均效能?誰能率先跑出第二增長曲線?十四五破題在即,我們期待行業能有精彩的實踐案例呈現。


            專業的品牌房企將不再是開發商、發展商,而是升級轉型為產業組織的整合服務商,反哺實體經濟。這是一個復合的角色:美麗中國的建設者、城市發展的推動者、美好生活的內容供應商、產業的投資與組織者等。外有增量機會,內有比較優勢,以不動產載體為基礎和連接的平臺型企業,似乎是一個確定性的發展方向。房地產服務時代已經到來,這是可以看到的行業新賽道!


            相較于部分人的悲觀,我們對行業的未來和企業的升級轉型持樂觀態度。只有直面挑戰,積極應對,才能看到繁花似錦!

            第一章 專業驅動啟幕


            今年是保利發展控股連續第5年發布房地產行業白皮書。2020年是房地產行業標志性的一年,房地產長效機制的輪廓逐步勾勒清晰,新的游戲規則已經產生。如果說房地產行業的上半場主要由杠桿驅動,我們認為下半場的關鍵詞將是專業驅動。


            ▌提高站位,從全局的思維和高度來看待房地產行業


            Ⅰ 政策新邏輯——房住不炒、與實體經濟均衡發展,長效機制勾勒清晰


            2016年,習近平總書記強調“房子是用來住的不是用來炒的“,明確房地產長效機制的根本定位。2020年,房地產長效機制的輪廓逐步勾勒清晰,即以房住不炒為根本定位,以因城施策與三穩為調控思路,涵蓋行政調控、金融、土地、住房、財稅等領域的系統性制度。行政調控自2016年至今已基本成熟,金融制度與土地制度自去年起成為新的發力重點,住房與財稅制度穩步推進。最終實現”房地產市場平穩健康發展“ 、”住有所居、職住平衡“的遠景目標。

            圖:房地產長效機制政策框架

            房地產長效機制管控精細,將各市場主體納入監控體系。從客戶端的“四限”、房企端的“三道紅線”,銀行端的“兩個集中度”、再到政府端的“供地兩集中”,長效機制打通了政策閉環,調控已交織成網。長效機制中,金融制度、土地制度、行政調控是當前政策重點。


            第一,房地產金融審慎管理制度落地,驅動行業去杠桿。2008年金融危機后,國際貨幣基金組織鼓勵各國根據國情,實施房地產金融宏觀審慎管理。我國的房地產金融審慎管理制度,于2016年在上海試點,于2020年成熟落地,以“三道紅線”、“銀行兩個集中度”為代表。該制度框架龐大,最終將形成對市場、房企、居民的全鏈條調控。若全面鋪開,將促使近七成上市房企需去杠桿、超過2/3大中型銀行需壓降房貸占比。


            第二,供地“兩集中”加速超級分化,對房企投資和研判的要求前所未有。兩集中新政涉及的22城在2020年共成交超2000宗宅地,土地出讓金總額達2.4萬億。據測算,今年供地峰值的月份將有超15個城市集中推出600-700宗地塊。脈沖式供地,初衷是將以往零散出讓的“涓涓細流”變成“放量供地”,穩定地價和市場預期。但同時,新政有可能拉大城市和土地冷熱分化,既給房企帶來倉位管理的問題,也大幅提高了對投資精準性的要求。有限資源下,哪些城市要重倉,要換倉,要清倉,取決于房企對城市價值的判斷,取決于城市研判是否深入。如果說,過去投資拿地的決策點是微觀項目的經濟測算,那未來房企對宏觀格局的把握、中觀城市的研判,即對結構和節奏的把握將更為關鍵。


            第三,限價政策延續,房企走向成本主義和產品主義的兩個極致流派。截至今年初,全國有超50個大中城市延續限價政策。去年我們曾提出,限價政策是一二線城市自有周期的重要變量,目前來看,限價正進一步演變。首先,限價更加靈活化,成為政府調節市場熱度的重要旋鈕。在供求關系相對健康的城市,政府可以根據市場熱度的高低,加強或放松限價,保持樓市“文火慢燉”。在供求矛盾緩解不足的城市,一手限價能暫時遏制房價上漲,但也伴隨“萬人搖”“打新”等非正?,F象。其次,限價走向常態化,左右房企經營策略的走向。限價城市,房企突圍需依靠控成本高周轉,或依靠高品質溢價。如限價長期持續,房企將走向極致的成本主義或極致的產品主義,“制造業特征”愈發明顯。


            我們認為,房地產長效機制的出臺,本質是政策新邏輯的體現。

             

            第一,房地產行業要與實體經濟均衡發展,與社會和諧共生。既要發揮經濟穩定器、促進住房消費的作用,又要防止資金違規流入房地產。房地產行業中的央企、國企,更要主動擔當、承擔更多的責任。積極參與住房保障,協助解決民生問題。2018年起,中央經濟工作會議針對房地產的表述,均放在社會民生部分,在城市更新、老舊小區改造、公共服務等方面,房地產企業都有發力空間。


            第二,房地產行業要去杠桿、去金融化。目前,房地產相關貸款占我國銀行業貸款近四成,占我國城鎮居民家庭總負債76%。為避免金融資源過度向房地產傾斜,避免社會資源配置不合理,醞釀潛在金融風險,推動行業適度去杠桿,守住風險底線,是政策新導向。


            第三,要實現平穩健康發展,防止出現大起大落。韓正副總理提出,保持房地產市場穩定,是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。房地產長效機制的政策導向,并非打壓房地產市場,而是促進行業平穩健康發展。


            長遠來說,房地產天生具備連接屬性,社區、寫字樓、購物中心、產業園、會展、大劇院等若干種物理場所,是人類生活活動和生產、經營活動的載體,具有巨大的線下流量入口優勢和場景生態。近十年,城市運營、公共配套、產業整合、消費升級等需求,呈爆發式增長之態。在不動產的載體上做內容、做經營,已成為行業一大趨勢。與此同時,投資不動產比較熟悉的縱向與橫向的產業鏈企業,已成為房企實現轉型做大的一個重要途徑。房企要發展壯大,就要具有平臺思維,主動鏈接、主導整合、打通邊界,做產業組織的整合服務商。房企升級轉型,有望成為以不動產載體為基礎和連接的平臺型企業,成為產業組織的整合服務商。


            ▌市場新規律牽引,超級分化交織,樓市周期窄幅箱體運行


            過去4年,保利發展控股戰略研究院在保利白皮書的預判都被事實一一驗證:2017年預言房地產行業正處于“總量峰值時代,結構優化”、2018年率先總結“房地產市場窄幅箱體運行的必然規律”,2019年勾勒“總量峰值、結構更美,聚焦最優百城”、2020年指出“人口多極發展,最優百城向陽生長,城市走出自有周期”。這段觀點放至今日,仍覺歷久彌新。


            Ⅰ 回首2020:波瀾壯闊顯韌性,先抑后揚保峰值


            2020年,房地產市場一如我們去年所言,“政策-金融強牽引”,貨幣的結構性流向對房地產產生結構性的影響;又如去年所言,“供給穩、需求韌”,全國商品房成交規模再創新高,峰值時代延續?;厥?020年,1月病毒席卷全國,冰封市場,需求按下暫停鍵,3月疫情逐步控制,市場開啟復蘇。二季度,伴隨政策松綁和流動性改善,需求持續釋放,上、深、杭等熱點城市上升勢頭激活。下半年政策掉頭,多城密集發聲,精準調控下,金九銀十“旺季不旺”,然而,寬貨幣的滯后影響,12月成交翹尾顯著。全年來看,前低后高,窄幅箱體波動中超級分化。


            疫情后貨幣寬松的結構性流向,尋找蓄水池。為刺激經濟復蘇,全球各國央行開水放閘,超低利率、無限量QE、擴大財政赤字,掀起貨幣寬松浪潮。2020年美國M2同比增長25%,歐元區M2同比增長11.7%,均創歷史新高。避險偏好轉向樓市和股市,全球資產價格攀升。美國年內房價同比上漲9%,歐元區三季度房價漲幅4.9%,均為2014年以來最高水平。2020年初,央行三次定向降準,寬貨幣、寬信用,釋放流動性,二季度M2增速重回2016年水平,企業貸款利率、房貸利率同步下行。貨幣寬松驅動預期中樞上升,優質資產價格上行。

            圖:美國、歐元區M2同比與房價同比

            房地產強韌性,發揮壓艙石、穩定器作用。2017-2019年,行業調控趨嚴,房地產銷售增速放緩,2019年銷售金額增速回落至個位數。2020年初受疫情拖累,銷售受挫,3-5月擠壓需求釋放,成交“V型”反轉,同比跌幅迅速收窄,8月累計銷售金額同比率先回正。至2020年底,全國商品房銷售金額突破17萬億,銷售面積17.6億平方米,同比正增長,再創歷史新高。新冠疫情沖擊下,房地產行業表現出較好的韌性,也是經濟穩定的壓艙石。

            圖:全國商品房累計銷售額及同比情況

            Ⅱ 大象跑得比兔子快,市場與經濟復蘇形成共振、周期性回暖


            本輪房地產市場的回升,受全球經濟復蘇帶動,并與城市的經濟周期形成共振,結構上表現為“大象跑得比兔子快”。廣東、江蘇、浙江省經濟復蘇迅速,樓市容量增速也高過全國平均增速。重點城市經濟和樓市共振復蘇的現象更加明顯,上海樓市容量突破至6000億、杭州、蘇州、成都均超4000億。

            圖:全國重點省份房地產市場容量

            2020年區域市場表現也印證了這一點,經濟大省集中的東部、南部成為唯一增速高于全國均值的區域。東部市場輪動緊密,上海、杭州、南京熱度快速向區域內三四線城市傳導;南部掀起灣區浪潮,深圳、廣州、東莞、中山、惠州等“灣區股”城市受追捧。

            圖:全國四大區域商品房銷售額增速、全國四大區域商品房銷售面積增速

            Ⅲ 市場新規律:“被平均”下的窄幅箱體,超級分化的行情


            在經濟周期和房地產長效機制的共同作用下,市場呈現三大新規律。


            一是周期變短,樓市窄幅箱體運動?;仡欉^去10年,2009年至2017年間,土地市場與樓市均為大幅度波動,以三到五年為一個運行周期。到2018年初,我們預見性地提出“窄幅箱體運動”,此后2018年、2019年、2020年連續三年量價波幅均明顯收窄、樓市運行曲線更加平滑,印證了樓市窄幅箱體運行的規律,也符合國家的長效調控預期。


            二是節奏變快,上半年潮起、下半年潮落。周期縮短后、市場波動頻率提升,呈現出一年內潮起潮落的小幅震蕩行情。上半年政策微調、市場流動性更充足,帶動熱度有上行空間,下半年政策往往偏緊,市場熱度逐漸回落。

            圖:全國新建商品房銷售面積同比漲幅

            三是超級分化,城市基本面分化帶來走勢分化。齊漲共跌的時代已經過去,現在的城市周期輪動既不同于前三輪周期“一線城市引領,三四線跟隨”的“雁行模式”,也不同于上輪周期“三四線城市攀高、一二線城市承壓”的“二八輪轉模式”,而是出現跨能級、跨區域的超級分化。


            本輪周期出現了城市、板塊、土地、需求、客群出現五大超級分化。分化背后的直接原因有三點:一是購買力和購買意愿分化,二是部分三四線供應放量,加劇庫存壓力,三是國內資金內循環、外資加快流入避險,推高資產價格。


            但核心原因還是城市基本面的分化,基本面分化影響城市自有周期,演化出三類市場走勢曲線:固定年漲幅的階梯式上升型、跟隨核心城市的小波段運行型、獨立周期大波段運行型。我們堅持的“市場窄幅箱體運動”也是超級分化的結果:三類超級分化曲線同時交織,超級波動“被平均”后,全國樓市周期運行才變成窄幅箱體。


            Ⅳ 2021年展望:調控大年,但經濟周期向好,整體市場向好發展


            2021年整體是向上的年份,是有較多調控震蕩和短暫窗口交替的行情。疫情不確定性消退,經濟復蘇和本身樓市周期的因素,共同作用下,使得市場向好有支撐。樓市運行將更加平穩,價格有節制地緩步上行。


            但今年行情不會一路坦途,市場會受到兩點影響。一是貨幣回歸中性,兩會貨幣政策定調靈活精準、合理適度,把好貨幣總閘門,預期今年貨幣面整體會比去年緊。二是調控大年,土地、金融政策落地,調控高頻化、常態化。


            土地市場方面,隨著貨幣和調控政策整體收緊、三道紅線影響開始發酵、供地“兩集中”全面落地,全國土地市場適度回歸,但局部區域熱度難退,獲取優質地塊的難度會更大。


            Ⅴ 十四五期間:峰值時代延續,十四五市場容量預計80-90萬億以上


            城鎮需求維穩,改善需求增長,共筑峰值時代。一如我們在去年的白皮書所說,城鎮化高階階段,鄉-城、城-城遷徙并存,東部集聚與中西部回流交織。人口流動多極化,產生多元需求,剛性需求仍旺盛。2035年遠景目標,我國人均國內生產總值達到中等發達國家水平,中等收入群體翻一番。十四五加速步入消費升級時代,商品房改善需求將持續釋放。未來8-10年,房地產行業依然維持峰值時代。預計十四五期間,新建商品房市場容量能保持80-90萬億以上規模。


            Ⅵ 中長期展望:中國城市新格局重塑,市場容量南移


            人口、產業的遷移與再聚集,重塑中國城市新格局,全國市場容量格局跟隨發生三輪變遷。第一輪遷移始于2001年,東部沿海開放,人口集聚,需求旺盛,華東市場率先崛起。第二輪遷移始于2005年,北方重工業發展迅速,華北、東北人口增長明顯,市場容量北移、東移,華東、華南、東北市場份額上升。第三輪遷移從2010年開始,中西部崛起,環京收縮,華北東北下滑,南北分化加劇,市場容量整體南移。2020年南方經濟、人口占全國64.8%和58.4%,比2010年分別提升7.6和0.5個百分點,商品房銷售額、銷售面積占全國72.3%和67.4%,比2010年分別提升9.6和10.2個百分點,相比經濟和人口份額,商品房份額南移更為顯著。

            圖:2010/2020南方經濟、商品房份額占比

            第二章 服務時代來臨


            近年,房地產領域服務企業有了許多新現象。房產交易服務亦迎來上市風口,誕生了數千億級市值平臺,且更多企業正轉型構建交易服務閉環謀求上市。物業企業“上市潮”,兩家市值超千億。借力資本,以高新技術賦能,房地產服務企業迎來發展新機遇,標志著房地產行業服務時代的來臨。


            ▌發展驅動力:服務經濟時代,不動產空間與信息載體深刻變革


            根據世界銀行標準,人均GDP>8000美元,經濟動能切換、居民消費進入全面躍升階段,會開啟服務經濟時代。房地產行業逐漸地從以住宅為主的開發,轉向了多個子市場百花齊放的局面。2012年我國服務業的比重超過工業,2015年人均GDP達到8000美元(美國1976年、日本1978年、韓國1992年),中國也步入了服務經濟時代,不動產服務領域正在積蓄發展勢能。


            大幅提升的住房商品化率與移動互聯網率為不動產服務興起創造空間與信息載體條件。峰值時代新房交易維持高位區間,存量資產快速積淀,十年間住房商品化率從29%躍升至53%。居住空間載體全面社區化,商業、辦公、產業組織形態持續迭代。另一方面,移動互聯網全面滲透、革新個體信息媒介觸點,數字化建設為不動產服務規?;峁┗A設施。

            圖:中國人均GDP與其他發達國家對比(現價美元)

            圖:中國住房商品化率及移動互聯網滲透率

            ▌服務時代≠存量時代或經營時代,與新房峰值時代并肩同行


            要看清楚中國房地產行業的方向,就要準確定位當下所處發展階段。


            我們認為,關于行業發展階段有“增量時代” “存量時代” “服務時代” “經營時代”等。這4個階段發展存在一定的先后次序,發展的先決條件亦有差異:增量時代指的是新建商品房的開發交易仍有增量,目前正處于增量峰值階段;存量時代需以增量開發萎縮為前提;經營時代到來的先決條件是資產回報率實現與社會平均融資成本的黃金上叉,目前尚不具備;而當下,正是服務時代與增量時代并行的時期。


            服務時代與增量時代并行,呈現三個特征:第一,增量開發業務走向成熟,制造業特征漸趨明顯,不動產場景配套服務崛起,服務價值鏈邊際貢獻持續提升;第二,服務業務方興未艾,仍處于專業化、細分化發展初期,將持續向高附加價值服務鏈升級、延展;第三,交易服務與物業服務率先啟航。以典型發達國家為例,制造業及傳統服務業比重持續減至33%,而房地產行業貢獻占比穩步提升,但行業價值貢獻結構出現明顯變化,非住宅業態與租賃及服務占比大幅增加,服務價值鏈貢獻占比超七成,并呈現產業分工高度專業化、細分子市場發展成熟特征。


            根據發達國家經驗,產業分工精細化、細分子市場發達是行業走向成熟的突出特征,以房地產產業的核心環節(開發-交易-運營)為大類進行產業鏈生態系統分解,地產服務涉及交易、物業、租賃、資產管理、金融等等細分服務子市場。中國從房地產開發一枝獨秀向開發與服務雙輪驅動邁進;而發達國家則百花齊放,住宅/商業/工業租賃、金融等服務子市場均有龍頭企業上市。


            ▌交易服務變革:互聯網工具重造生態,全面提升交易效率


            回顧房地產交易服務發展歷程,先后經歷了新房代理擴張期(2013年前),存量經紀擴張期(2014-2017年),當前進入平臺崛起期(2018年至今)。平臺對行業重塑,是利用互聯網工具改造原有商業邏輯,重造市場生態。典型企業從二手經紀直營機構轉型 “科技企業+互聯網平臺”,通過互聯網數字化能力,放大ACN經紀人合作機制能量,形成線上線下交易閉環;業務破界“先豎再橫”,由二手房直營為主轉為覆蓋新房和二手房聯賣,并從交易服務向金融服務、家裝服務等延伸。


            Ⅰ 市場容量:交易邊界模糊化,未來5年傭金規模達1.5萬億


            當前我國房產換手率約2%,遠低于成熟市場發達國家的5%~6%。根據國家統計局數據,我國存量商品住宅面積約181億㎡,假設每年保持3000萬㎡的增量,套均面積100㎡、套均成交總價200萬元、換手率每年增加0.1%,2025年存量房年度成交額預估可從7萬億增長至近10萬億,十四五期間,二手房市場容量有望提升至40-50萬億。


            新房高位、二手房增長,兩者交易邊界漸趨模糊,革新新房營銷模式,一二手聯動快速發展。新房渠道分銷與二手經紀租售將成為房產交易服務傭金的貢獻主力,預計未來5年,總傭金市場容量約達1.5萬億。

            圖:未來5年房產交易服務傭金市場容量估算

            Ⅱ 市場格局:“一超多強“,各方力量持續入場博弈


            作為“衣食住行”的最后一塊拼圖——“住”,以其巨量的市場規模和巨大的想象空間,正吸引各方再度搶入,房產交易領域平臺化趨勢明確。目前房產交易服務領域逐步呈現三方陣營,服務商改革派、電商跨界派和開發商多元派持續博弈,未來將呈現 “一超多強”的多元競爭局面,各類“玩家”探索以平臺模式打造房產交易服務線上線下閉環。

            圖:房產交易服務行業發展階段

            Ⅲ 發展趨勢:數字化、平臺化,線上精準匹配+線下專業配套


            房產交易具有決策環節復雜、交易參與方眾多、信息專業性強三大特征


            房產交易的服務提供趨向全覆蓋、專業化,未來交易服務平臺鏈接多方資源,將逐步發展成為數據、交易、金融等一系列綜合服務供應商,同時基于交易服務入口,還具備切入泛居住消費市場的想象空間。

            圖:房產交易服務發展趨勢

            ▌物業服務變革:戰略紅利凸顯,全域服務打破行業邊界


            物業上市企業市盈率較高,背后反映的是資本市場對物業行業三大特征的認可。一是想象空間巨大的成長性。高速度的經濟發展和大規模的城鎮化進程,釋放巨大城市建設紅利,物業服務從商品房領域向多元全域發展。邊界不斷擴大,存量市場疊加,行業成長性逐步提高。二是可持續的、穩定的現金流。住宅存量市場,是現存已有的巨大市場,能提供每年穩定的現金流。也是輕資產行業,投資量相對較小,且可持續。三是疊加科技型企業、平臺型企業兩大概念加持。物業行業由于同時具備了這三點優勢,得到資本市場青睞。


            Ⅰ 全域發展,邊界不斷擴展成長空間


            全業態拓展:住宅物業管理面積持續高增長;產業園區、商辦物業管理需求增長;公服業態如政府機關后勤服務、城市治理等逐步市場化,機構類物業管理、城市服務等業務成為新藍海。多個存量市場疊加,物業服務業態覆蓋范圍擴大。


            全地域覆蓋:物業服務從城市走向廣袤城鎮,下沉鄉村,把城市物業服務的精細化、標準化、專業化帶到城鎮及鄉村,提升低能級城市和鄉村的生產、生活和生態環境質量,助力基層政府服務職能的深化。


            全場景服務:在社區場景,物業服務企業縱深開展家政、健康、房屋經紀等社區服務,滿足美好生活需求;在城市場景,物業服務企業探索城市環衛、老舊小區改造、垃圾分類等城市公共服務,助力精細化治理。


            在全業態、全地域、全場景服務的推動下,物業行業呈加速發展態勢。


            管理規模加速擴張:2020年,行業管理面積達到330億㎡;年復合增長率超過11%。預計到2025年,行業管理規模將達到430億㎡。 


            營收體量加速翻倍:2020年,行業營業收入將達到1.2萬億,年復合增長率接近20%;預計到2025年,行業營收規模將超過2萬億。

            圖:2010-2020年全國物業管理面積及增速

            圖:2010-2020年物業行業營收及增速

            Ⅱ 重新定義“大物業”行業,“軟基建”助力城鄉現代治理


            國家戰略向“高質量發展”轉移,社會治理現代化、智慧化、專業化推進,物業服務準公共服務屬性和價值凸顯,從狹義的社區服務走向廣義的城市服務,成為政府推進高質量社會治理的抓手。


            在基層社會治理中,保利物業正探索城鎮全域化管理模式。即發揮城市物業服務的管理專業化和標準精細化的優勢,把城市作為“大物業”。協同基層政府開展環境整治、秩序維護、保潔綠化等專業服務,并結合城市網格,形成長效治理的“大物業”服務模式。橫向探可索城市環衛、老舊小區改造、垃圾分類、環境治理等城市服務,縱深可開展家政、健康、房屋經紀等社區服務。物業服務在國家戰略中獲得持續成長動力。


            保利物業通過下沉城鎮,提出“大物業”的“軟基建”站位,融入以公共服務、公共配套、公共資源、公共環境為代表的軟基建體系中,成為國家發展和民生福祉的柔性保障。


            Ⅲ  萬億行業“長坡厚雪”,資本加速行業集中度提升


            物業服務行業具備“長坡厚雪”特征,輕資產運營、現金流穩定、周期弱等行業屬性得到資本青睞。截至2021年3月,已經45個物業企業登陸資本市場。


            在資本助力下,物業服務行業資本運作日益活躍。頭部物業企業通過外部并購、合作共贏等方式,快速進入區域城市或新市場。據不完全統計,2020年共有76宗收并購,是2019年的2.81倍。其中上市物業企業并購交易總額達到102.9億元人民幣,同比增長37.7%。行業集中度加速提升,預計行業百強企業管理面積將超過百億平方米,市場份額占比將超過30%。


            Ⅳ  占據“最后一公里”,物業服務變現邏輯出現變化


            物業服務行業的長度、寬度已被大時代改變。占據“最后一公里”線下場景,物業服務鏈接內容從房屋資產擴展到居家生活、社區便民,覆蓋業主全方位生活需求。通過信息化、智慧化、數字化建設,物業服務可以接入家政、美居、新零售、汽車后服務等多個萬億市場,實現跨產業對接與融合。


            占據各類社區入口的物業企業,走上商業模式構建探索之路?;?strong>發展為高科技企業,打造科技平臺賦能同行,以科技變現;或橫縱構建服務聯盟,整合上下游資源,橫向輸出同行企業,以增值服務變現;或構建服務生態網,以服務產業鏈作為路由器,打通服務在不同業態的產品供給,放大服務價值。


            資本催化“馬太效應”,行業加速整合。2020年,行業并購交易活躍。從“擴規?!鞭D向“布產業”,一線城市、東部沿海地區和西部省市成為熱門區域。資本助力頭部競企保持40%以上營收增速,出現百億企業,并有物業企業提出千億目標,預計“十四五”期內頭部企業再次洗牌。


            中國房地產行業已進入不惑之年,升級轉型之路越發清晰,實踐大潮越發波瀾壯闊。十四五規劃期,我們相信,行業將全面擁抱新發展格局,行穩更加致遠,靜水愈發流深。大象無形,大音希聲。


            讓我們于無聲處聽驚雷,于無色處見繁花。

            保利發展控股戰略研究院 出品

            保利投顧研究院、保利物業研究院 聯袂撰寫


            轉載自:中指研究研究   如侵刪

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